苏州性价比高的房子 苏州比较好的楼盘

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什么叫令人可惜的楼盘。

一个楼盘究竟能不能热销，本质上和自身条件有很大的关系。

要么地段出众，要么产品过硬，要么性价比特别高，都可以被客户选择进而被市场认可。

但我们发现，苏州有一些盘，原本可以走的很好，却总是被各种莫名的原因耽误，导致一手好牌被打烂。

第一个楼盘，览月阁。

先看牌面，说览月阁的地段是苏州市面数一数二的也不为过。就在京杭大运河旁，狮山核心，配套无敌。

◎览月阁位于狮山核心，商圈环绕，交通便利。

而且同期基本没什么竞品，2022年那会狮山板块，除了览月阁还有什么项目？狮子山澜庭，豪宅总价太贵，星河盛世，位置都不算在核心了。

还是准现房，眼看着今年就能交付了。装标也不算差吧，人家精装三大件都有，还是品牌的大金中央空调、纯沁新风系统、菲斯曼地暖。

更重要的是，览月阁便宜倒挂啊，均价才3.9万/㎡！这可是狮山核心。

就这样好的条件，览月阁还是始终差一口气，拖拖拉拉卖到了现在。

归根到底，还是被产品和时代给耽误了。

这不是超高层的问题，很多大城市也不乏超高层豪宅。也不是户型的问题，除了195㎡的竖厅，览月阁大多数户型是中规中矩，无功无过，谈不上奇葩。

但览月阁的产品密度之高，创下了苏州记录。

高达5.7的容积率，加上48-49层的超级超高层。实话实说，这密度看着是有点吓人。

想象一下你每天从家里看出去是这样的风景。都是楼啊。

◎览月阁惊人的密度，容积率高达5.7。

高密度随之带来的第二个痛点，是采光。这么高的楼，互相之间又有遮挡，不管怎么解释，楼层低的户型采光显然是很受影响。

至于为什么说有时代的原因，览月阁属于是优缺点两极分化的一个项目，但放在前几年行情好点的时候，说不定因为地段和倒挂，去化问题也不大。

但操盘方掉链子，让这个项目沉寂多年，再入市已是沧海桑田。

令人可惜的是，在没什么竞品的时候都不成气候，现在狮山核心供应跟上，几大新盘蓄势待发。不知道搭上龙湖快车的览月阁，还能不能把牌重新打好。

被产品耽误的盘不止览月阁，嘉致峰庭也算一个典型。

尽管板块热度不低，但提到高铁新城，嘉致峰庭始终还是没什么存在感。2021年7月首开至今，去化不尽人意。捱到今年，都成准现房了。

项目有着不差的地段位置。嘉致峰庭位于高铁新城东部片区，附近都是花语天境、芯城汇、建发中泱天成等热门小区。

按理来说，它距离苏州北站更近，区域发展更成熟，比热卖的春和万象位置其实还要好。

不仅如此，嘉致峰庭的公建化外立面令人刮目相看。

在板块外立面颜值标杆花语天境的隔壁，嘉致峰庭甚至也毫不逊色。项目实打实的采用了铝板+玻璃幕墙，肉眼可见的惊艳效果。

◎嘉致峰庭的实景图，外立面很吸睛。

甚至在很长时间内，嘉致峰庭还是板块唯一在售的新盘，拥有无竞品的窗口期。

那问题到底出在哪里了。本质上是产品设计过时的原因。

嘉致峰庭最令人诟病的是它的户型，在市面大多数百平三房都标配两卫的时候，嘉致峰庭103㎡的三房还停留在一卫。

更要命的是，板块内竞品在这一点上几乎是降维打击。

◎从左到右：嘉致峰庭103㎡，芯城汇104㎡，春和万象106㎡。

另一个138㎡的四房户型的缺点也十分致命。近140平的四房，连户型方正都做不到，阳台也小的可怜。属于这个面积段的改善体验大打折扣。

对比一下花语天境和春和万象，也难怪别人卖的好了。

◎从左到右：嘉致峰庭138㎡，花语天境146㎡，春和万象127㎡。

要说嘉致峰庭的户型落后，怪就怪在开发进度太慢。项目2019年拿地，虽然要求封顶销售，项目却足足等了三年才首次入市，鸽了又鸽。几年时间，产品早就跟不上市面迭代速度了，令人可惜。

第三个盘，万科云山著。

不过与其说是一个盘，不如说这是一类盘。

以万科云山著为例，项目以前叫大象山舍，本来挺好记的名字，还是万科“大”字系。前有青剑湖的万科大家，产品系口碑和认知度也站得住脚。视觉也做的很高大上。

◎大象山舍入市时的刷屏海报，视觉做得很高端。

结果突然又改名了，云山著这个名字也不是说不好，但和大象山舍比起来没有什么记忆点。而且改名后和一众“山”字楼盘长得也差不多了。

云山著一路走来还是蛮坎坷的，当年是板块地王，楼面价21200元/㎡，溢价率75%。高成本不说，建造标准还高，有点亏本买卖的意思。后来封盘了一段时间，入市之后去化也一般。

但说到底，去化不好，不是成本的问题，也不是被名字耽误，而是被“山”耽误。

出于某些不可名状的原因，苏州人喜欢湖景房，而不喜山景房，导致一堆山景房都“难产”。

说句实在的，要是不介意，山居别墅环境还是特别适合自住的。

正经受到改名耽误的盘，可能是科技城幸福里。

说到这个名字，甚至很多人都要反应一下，这是什么盘。这么说吧，它的曾用名流传度更广，它就是海纳品汇。

海纳品汇曾经还是挺辉煌的，刚入市那会来势汹汹，地段压轴，全网宣传科技城核心中的核心。项目对面就是科技城实验小学（天佑校区）。

◎科技城倒数第二块宅地，纯正的压轴地块。当年168家房企冲进一次性报价激烈抢夺该地。

包括全系LDK设计也比较深入人心，算是苏州首个主打这个概念的盘。

后来营销团队更换后，海纳品汇的名字也换成了幸福里，后面就没什么存在感了。明明2022年7月最后一批房源就取证，结果到现在还没清掉。

虽然肯定不完全是因为改名导致的，但营销方向的突然变化，还是给项目带来很重的后遗症。

很令人可惜，项目没毛病，就是把记忆点弄没了。

另一个因为营销耽误的，还有鹿溪雅苑。

鹿溪雅苑本身也不差，算是中环内性价比比较高的楼盘，交通和生态的优势，加上又是复星全国第二个“智慧蜂巢”，产城融合令人期待。

这个项目可惜的点是，由于营销团队频繁更换，导致营销方向也非常不明确，没有一个长效的宣传思路。

没有把自身价值明确让客户认知，在苏州市面上来说，就泯然众人矣了。

看完之后唏嘘的同时，深刻感受到以下两点：

一是没事不要乱改名，也不要频繁更换营销方向。

二是好好做产品，不要瞎折腾。

本身项目可能都是好项目，却因为一些也许可以避免的问题导致了如今的结果。所以一个楼盘能够找准定位、清晰传达是多么重要啊。▋

文：Miao｜出品：City好房